Dobrá nájemní smlouva pomáhá ve sporech s pronajímatelem. Naše rada: prodiskutujte podmínky s pronajímatelem a teprve poté podepište. Přečtěte si v článku, co můžete nárokovat. Materiál se bude hodit především majitelům pouličních maloobchodů s prostory v přízemí budovy.
Zjistěte podvodníky
Zkontrolujte si své oprávnění k uzavření nájemní smlouvy
Vlastník, podpronajímatel se souhlasem vlastníka a zmocněnec na základě plné moci mají právo pronajímat nemovitosti. Jedna z těchto osob musí podepsat smlouvu – čl. 608 a umění. 615 Občanský zákoník Ruské federace.
Chcete-li zkontrolovat své přihlašovací údaje, požádejte o originální dokumenty:
— Smlouva o koupi prostor a nový výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. V těchto dokumentech se podívejte, kdo je vlastníkem nemovitosti. Ve výpisu si ověřte, zda na nemovitosti není zástavní právo nebo exekuce, jinak budete v případě dluhů majitele vyhozeni. Extrakt lze objednat na webu Rosreestr, stojí několik stovek rublů.
— Výpis z Jednotného státního rejstříku právnických osob, pokud jsou prostory pronajímány organizací. Podívejte se do výpisu, kdo je uveden jako ředitel – to je osoba, která podepisuje smlouvu. Výpis lze objednat na daňovém webu, je zdarma.
— Máte-li zástupce, podívejte se na plnou moc a ověřte si její relevanci na stránkách notářské komory.
— Máte-li podpronajímatele, vyžádejte si písemný souhlas pronajímatele a nájemní smlouvu.
Nedůvěřujte kopiím a skenům zasílaným e-mailem – lze je snadno zfalšovat.
Zkontrolujte popis obchodu
V první části nájemní smlouvy je napsán přesný popis prostor: adresa, výměra, podlaží, lokalita. Předpokládá se, že bez těchto charakteristik neexistuje žádná smlouva – čl. 607 Občanský zákoník Ruské federace.
Podívejte se, zda vám skutečně ukázali předmět, který byl zapsán ve smlouvě. To bude chránit před náhodnými chybami a úmyslným paděláním.
Když se cena nájmu počítá na metry čtvereční, požádejte o katastrální pas areálu – uvádí přesnou výměru. Zkontrolujte počet skladových metrů podle smlouvy s pasem. Tímto způsobem nebudete přeplácet.
Setkat se s pověřenou osobou
Požádejte o schůzku s pověřenou osobou. Nechte je podepsat před vámi.
Budete přesně vědět, kolik zaplatíte
Ve smlouvě je uvedena výše nájemného.
Ve výchozím nastavení částka nezahrnuje náklady na energie a další služby – Čl. 614 Občanský zákoník Ruské federace. Připravte se proto na dodatečné náklady na elektřinu, vodu, topení a internet. Je lepší uvést, že platíte podle měřičů. Okamžitě zkontrolujte, kdo uzavírá smlouvy s inženýrskými sítěmi a instaluje měřiče: vy nebo majitel objektu.
Prodejna potřebuje úklid okolí a ostrahu. Pokud jste připraveni zamést verandu sami, můžete odmítnout smluvní úklidové služby.
Není však třeba se vzdát zabezpečení a videodohledu. Obchod bude mít zboží a hotovost a bude potřebovat ochranu před lupiči. Hlavní je ve smlouvě specifikovat, kdo je odpovědný za bezpečnost. O tom budeme hovořit podrobně v další části.
Omezte zvýšení nájemného
Pronajímatel má právo zvýšit nájemné bez souhlasu nájemce nejvýše jednou ročně – čl. 614 Občanský zákoník Ruské federace.
Majitelé nemovitostí obvykle toto pravidlo dobrovolně využívají a převádějí je do smlouvy. Při dlouhodobém pronájmu pravděpodobně nepřesvědčíte pronajímatele, aby sazbu zafixoval na celou dobu. Snažte se ale dosáhnout alespoň limitu navýšení, například ne více než 5 %.
Když nastoupíte do zaměstnání, nepodepisujte dodatečné dohody o zvýšení nájemného. V opačném případě se má za to, že jste s novou cenou spokojeni. Omezení ze zákona a smlouvy vás nezachrání.
O peníze investované do oprav nepřijdete
S největší pravděpodobností, než začnete obchodovat, budete chtít prostory zrekonstruovat tak, aby vyhovovaly konceptu vašeho obchodu.
Opravy se nazývají integrální vylepšení pronajímané nemovitosti. Při skončení smlouvy platí pronajímatel nájemci náklady na neoddělitelná vylepšení, pokud s nimi souhlasil. To je uvedeno v čl. 623 Občanský zákoník Ruské federace.
Abyste předešli problémům s náhradou za opravy, dodržujte následující pravidla.
- Stavební práce zahajte až po podpisu smlouvy. Při rekonstrukci může majitel najít výhodnější nájemníky a rozmyslet si, že vám prostory předá. Pak se budete muset obrátit na soud.
- Požádejte vlastníka o podpis na odhadu nákladů na opravy, projekty přestavby a designové projekty.
- Smlouva by neměla obsahovat podmínku, že nájemce nemá právo na náhradu nákladů na neoddělitelné úpravy.
- Pokud souhlasíte s tím, že náklady na opravy jsou zahrnuty v prvním měsíčním nájmu, napište to do smlouvy. V opačném případě se účtuje nájemné jako za běžné užívání prostor.
Příklad: nájemník utratil tři miliony za rekonstrukci prodejny a nedostal náhradu
Společnost si pronajala obchod na prodej stavebních materiálů a provedla opravy a přestavby za 3 071 579 rublů.
O rok později byla nájemní smlouva ukončena. Firma žádala odškodnění, ale majitelé to odmítli. Smlouva obsahuje jasné podmínky. Za prvé, nájemce má právo provádět opravy a sanace v prodejně pouze po dohodě s pronajímatelem o ceně. Za druhé, trvalá vylepšení nejsou nájemci proplácena.
Majiteli prostor neukázali odhad, povolení k přestavbě se neptalo, opravy za tři miliony nyní patří jemu.
Společnost se obrátila na soud, ale prohrála – soudce četl stejné podmínky smlouvy – případ č. А66-5457/2013.
5. Nájemce si po ukončení smlouvy odebere veškerá oddělitelná vylepšení, jako je osvětlení a klimatizace. Zkontrolujte, zda smlouva toto pravidlo neruší.
Na první žádost pronajímatele se nevystěhujete
Nájemce má právo vypovědět smlouvu soudní cestou, pokud poškodíte prostory, zpozdíte nájem více než dvakrát nebo odmítnete provést větší opravy, ke kterým jste se upsali. Toto jsou podmínky z čl. 619 občanského zákoníku Ruské federace a mohou být změněny ve smlouvě, což činí majitelé nemovitostí.
S největší pravděpodobností bude smlouva obsahovat podmínku, že pronajímatel má právo vás vystěhovat bez soudu nebo porušení výpovědi. Je lepší takové pravidlo co nejvíce změkčit ve váš prospěch.
Zkuste se dohodnout, že smlouvu lze ukončit pouze v případě, že dojde k porušení z vaší strany. Podívejte se na pravidla pro ukončení z vaší iniciativy – rozhodně nemáte právo odmítnout prostory bez důvodu. Trvejte na tom, že postup pro ukončení smlouvy by měl být pro strany stejný, je to spravedlivé. V krajním případě zkuste výpovědní lhůtu prodloužit na několik měsíců. Během této doby najdete nové obchodní místo.
Po skončení smlouvy o místo nepřijdete
Nájemní smlouvy mohou být krátkodobé i dlouhodobé. Krátkodobé smlouvy se uzavírají na 11 měsíců. Dlouhodobě – několik let a je registrován v Rosreestr.
Pronajímatelé malých prostor nemají příliš v oblibě dlouhodobé nájemní smlouvy kvůli nákladům na registraci a potížím s výpovědí. Preferují proto dohody na 11 měsíců.
Nebezpečí krátkodobé smlouvy je zřejmé. Na konci budete vyzváni k vystěhování a pokud se dohodnete na nové smlouvě, pravděpodobně vám zvýší nájem.
Podmínka předkupního práva nájemce bude uložena. Jde o to, že po uplynutí lhůty, pokud jste nájemné platili pravidelně a nepoškodili jste nemovitost, je pronajímatel povinen prostory znovu pronajmout vám, nikoli dalším zájemcům – čl. 621 Občanský zákoník Ruské federace. Ujistěte se, že smlouva neruší předkupní právo – to se stává.
Předcházejte sporům při renovaci
Povinnosti za opravu pronajaté nemovitosti jsou rozděleny následovně. Pronajímatel provádí větší opravy, nájemce opravuje drobné věci – čl. 616 občanského zákoníku Ruské federace.
Podívejte se, zda byly hlavní opravy přesunuty na vás, protože to lze provést. Pokud souhlasíte, připravte se na opravu potrubí, elektroinstalace a obnovu nátěru na vlastní náklady.
Předcházet bezpečnostním sporům
Obchod bude potřebovat video dohled a bezpečnostní alarm s voláním.
Pronajímatel nemá ze zákona povinnost zajistit bezpečnost vašeho zboží, vitrín a peněz v pokladně. Do smlouvy proto nezapomeňte napsat, kdo s bezpečnostní agenturou uzavírá smlouvu a instaluje kamerový dohled. Pokud ano, pamatujte na tuto odpovědnost a najměte si ochranku.
Příklad: nájemce se nestaral o zabezpečení prodejny
Podnikatel prodával elektrické nářadí v pronajatém kontejneru.
Jedné noci byl obchod vykraden a bylo odvezeno zboží v hodnotě 275 691 rublů. Podnikatel shromáždil doklady o škodě a požádal pronajímatele o náhradu. Ten odmítl a spor pokračoval u soudu. Soud ale nepomohl.
V nájemní smlouvě není pro pronajímatele stanovena povinnost hlídat prodejnu v době nepřítomnosti prodejců a v noci. Majitel zboží musí hlídat bezpečnost – je to v jeho zájmu – případ č. А47-5634/2013.
Nevydávejte zboží za dluhy
Taková podmínka může být obsažena v nájemní smlouvě. Pronajímatel uzavře prostory a nevzdá se vašeho zboží a obchodního vybavení, dokud nesplatíte dluhy na nájemném. Pokud se s placením zdržíte, prodá vaši nemovitost a peníze si vezme pro sebe. Toto se nazývá zadržování podle čl. 359 občanského zákoníku Ruské federace a v praxi se vyskytuje.
Trvejte na vyloučení zadržování ze smlouvy.
Příklad: nájemce přišel o zboží kvůli dluhům
Podnikatel prodával polotovary vlastní výroby a dlužil 180 000 rublů za šest měsíců pronájmu.
Majitel byl unavený sliby, oficiální stížnosti nepomohly. Prostory obsahovaly stoly, ledničky a míchačky těsta nájemce. To vše si majitel vzal na nájemné.
Podnikatel se snažil odškodné vymáhat soudní cestou. Soud ale připomněl možnost zadržet věci pro dluhy – případ č. А76-43713/2009.
Získejte pokoj bez jakýchkoliv nevýhod
Nevýhody prostor jsou rozděleny na skryté a viditelné. Za obojí odpovídá pronajímatel. U skrytých vad vznese nájemce požadavek na odstranění, jakmile je zjistí. Prý – až když převezme prostory podle zákona.
Problém je, že většina vad nemovitostí je považována za viditelnou.
Nedostatek vytápění lze zaznamenat například při kontrole místnosti během topné sezóny, jedná se o viditelnou závadu – případ č. А56-16369/2013.
Nejsou-li vady ihned upozorněny, je pronajímatel zbaven odpovědnosti za odstranění – čl. 612 občanského zákoníku Ruské federace.
Proveďte příjem takto. Pečlivě prohlédněte místnost. Zkontrolujte provoz elektřiny, topení, klimatizace, instalatérství, Wi-Fi. Můžete si pozvat odborníka, který provede opravy a přestavby. Nedostatky zapište do protokolu a dohodněte se s pronajímatelem na termínu odstranění. Zákon podepište až po odstranění všech závad.
Získejte právo odmítnout pronájem
Může se ukázat, že místo pro prodejnu bylo vybráno špatně a prodeje se nedaří. Musíte hledat místo s jiným provozem a ukončit tuto smlouvu.
Nájemce odmítá nájem soudní cestou z důvodů dle čl. 620 Občanský zákoník Ruské federace. Důvody souvisí se zhoršením stavu prostor: objevily se skryté vady, pronajímatel neprovádí zásadní opravy, nájemní nemovitost je zničena. Ve smlouvě však lze tato pravidla zmírnit a od smlouvy odstoupit bez nároků nebo nároků v přípravném řízení.
Napište, že nájemce odstupuje od smlouvy oznámením pronajímateli. Stanovte si lhůtu několika měsíců na doporučení – během této doby bude majitel hledat jiné zaměstnavatele.
Noví podnikatelé dostávají Rok Labe jako dárek
Jeden rok online účetnictví na prémiovém tarifu pro živnostníky do 3 měsíců
Po přestěhování nedoplácejte
Po skončení nájemní smlouvy jsou prostory vráceny majiteli dle smlouvy. Před podpisem aktu se účtuje nájemné, a to i v případě, že nájemce prostory nevyužil a zboží odvezl. Toto stanoví čl. 622 občanského zákoníku Ruské federace.
Máme pro vás podrobný článek o ukončení nájemní smlouvy a bezpečném vrácení prostor. Podívejte se na to a správně ukončete vztah s pronajímatelem.
Článek je aktuální k 25.05.2022
